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Cosa influisce sull’invecchiamento di un edificio? L’importanza della manutenzione

Un edificio, in tutte le sue parti, subisce continue sollecitazioni.

La prima su tutte è lo scorrere delle stagioni e il clima a cui è sottoposto, strettamente legato al luogo in cui è collocato. Basti pensare, ad esempio, al clima secco di montagna, caratterizzato da forti escursioni termiche tra le stagioni, con neve, acqua e vento che agiscono in modo erosivo, o quello opposto di un ambiente marino, con temperature elevate alle quali si aggiunge il persistente attacco salino e l’azione dell’irraggiamento solare.

Tutti questi fattori sono cause di deterioramento non solo estetico ma anche funzionale degli elementi costitutivi degli edifici, sottoposti a continue dilatazioni termiche.

Un secondo fattore è quello ambientale, con il quale si fa riferimento alle caratteristiche del sito in cui è costruito l’edificio, che determinano sollecitazioni più o meno intense e che a lungo termine provocano effetti sulle strutture. Questo comprende zone sismiche o alluvionali, ma anche la presenza di infrastrutture (come ad esempio strade ad elevato scorrimento o impianti ferroviari) in prossimità dell’edificio in questione. Ad esempio:

In una zona sismicamente attiva gli edifici verranno sollecitati continuamente da micro smottamenti. Gli effetti delle scosse potranno non essere subito evidenti ma ne potrebbero risentire strutture e impianti.

La presenza di falde acquifere poco profonde o ricche di acqua possono determinare effetti sulle fondazioni e sui locali posti al piano terra o interrati.

La presenza nelle vicinanze di strade ad alto scorrimento o ferrovie determinano vibrazioni costanti che causano effetti nel lungo termine. In fase progettuale queste dovranno essere ammortizzate da strumenti in grado di assorbire le forze derivanti dal continuo passaggio di convogli e veicoli.

Un ultimo fattore di cui tener conto è la destinazione d’uso dell’edificio. Che sia residenziale, commerciale, o magari misto, l’attività che viene svolta all’interno e l’intensità di utilizzo influirà sulla durata e durabilità delle componenti.

Generalmente si può ipotizzare che il residenziale venga maggiormente curato, ma se si tratta di un condominio l’attenzione da parte degli inquilini non è assicurata.

La destinazione d’uso spesso influisce già sulla scelta dei materiali e delle finiture, che vengono progettati pensando a un tempo limite di vita: 20/40 anni per le residenze, circa 10 per il terziario, commerciale e il ricettivo con programmazione di interventi di rinnovo complessivo a fronte di una programmata vita utile dell’edificio che va da 50 a 100 anni. Gli edifici, se correttamente progettati e costruiti, in prima battuta sopportano le sollecitazioni sopracitate ma lo scorrere del tempo, accompagnato da una scarsa se non totale assenza di manutenzione è ciò che rende irreversibile la situazione. È proprio la manutenzione il fattore che influisce maggiormente alla conservazione delle strutture e le funzioni per le quali l’edificio esiste, e per questo non dovrebbe mai essere sottovalutata.

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